Аналитический обзор рынка на сегодня

Говорить же о том, что будет, будем с большой долей осторожности, поскольку как известно, делать прогнозы в подобных ситуация дело не только неблагодарное, но и рискованное.  Достаточно посмотреть, что сегодня происходит с нефтью и с нашей национальной валютой. При этом два мощных оператора рынка финансов: Райффайзенбанк и Альфабанк выдвигают очень рознящиеся предположения относительно дальнейшего развития событий.  Вместе с тем, следует отметить, что рынок недвижимости - самый объективный, самый корректный и, наверное, даже самый честный, участник общеэкономических процессов.  Рынок недвижимости, в отличие от рынка нефти, рынка национальных валют, рынка ценных бумаг и  даже рынка золота, во-первых, сосредотачивает в себе реальные активы, реальную и при этом колоссальную(!),  составляющую ВНП (валового национального продукта), а, во-вторых, по порядку, но не по значимости, участниками рынка недвижимости являются миллионы обычных людей, независимо от масштабов объекта, и в третьих, сделки с недвижимостью могут растягиваться во времени на очень долгий срок. Именно в силу вышеуказанных причин, рынок недвижимости не подвержен истериям и паникам. И тем не менее: «если даже море внешне спокойно, то это не значит, что в его глубинах ничего не происходит».

Что же происходит на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга сегодня, в различных её сегментах? Да, прежде чем делать срез по площадям и ценам, в различных сегментах коммерческой недвижимости, важно так же понимать и то, чем и как на самом деле наполняется, каждый сегмент рынка.  Скажем если взять популярную тему офисной недвижимости, то у всех перед глазами наверняка  возникают крупные бизнес – или торгово – деловые центры. А ведь большую долю, (в процентном соотношении это измерить сложно), офисной недвижимости, представляют собой приспособленные для этих целей бывшие конторы и управления различных организаций, предприятий, учреждений. Их очень много. Кроме того, в домах как новой, так и не новой постройки, хотя в новых, уже, как правило, первые этажи, от 1 до 3, отведены, под коммерческую недвижимость.

Ну и наконец, большое количество небольших организаций и предприятий располагается в переведённых в нежилой фонд квартирах, находящихся на первых этажах жилых домов.

То же самое касается и торговой недвижимости. Хотя в силу специфических особенностей, там несколько иной расклад.

Именно торговой недвижимости и будет посвящен сегодняшний материал, цель которого, заключается прежде всего, в том, что бы помочь тем, для кого недвижимость, так или иначе, связана с его коммерческой деятельностью. Это могут быть и собственники недвижимости и приобретатели прав.

Сразу хочу обратить внимание на то, что градация по площадям осуществлена по принципу востребованности (использования), и имеет следующие диапазоны:

25- 75 м2

75 – 150 м2

150 – 300 м2

300 – 700 м2

700 – 1500 м2

Торговые площади свыше 1500 м2 относятся уже скорее к формату гипермаркетов и не являют собой массовый сегмент.

Ещё одним признаком, по которому осуществляется оценка ситуации, является  деление города на микрорайоны, а так же принятые в риэлторской среде ценовые пояса.

Кроме того в текущем обзоре будет проводится сравнительный анализ. Т.е. будут приводится цифры актуальные на середину осени 2014 г. Эти цифры будут приводится в скобках сразу после данных, актуальных на сегодняшний день.

И наконец, следует обратить внимание так же и на то, что указывая даже диапазон цен, т.е. стоимости предложений ОТ и ДО, анализ ведётся без учёта единичных, порой просто абсурдных, особенно, что касается верхних границ, предложений. Т.е мы не говорим о некоей средней цене, использование которой в данном случае сродни «средней температуре больных по больнице».

И так: торговая недвижимость, ценовой пояс Центр, диапазон площадей 25 – 75 м2, формат предложения ПРОДАМ. Здесь стоимость одного квадратного метра, повторяю, без учета единичных предложений, колеблется от 85 до 155 т.р. (в ноябре 2014 было: 150 - 200 т.р.). Верхние границы цен (единичные варианты предложений), на сегодняшний день имеют значения: 175 – 195 т.р./м2, нижние при этом опускаются до 45 т.р./м2 (ноябрь 2014: верхняя цена 230 – 330 т.р./м2, нижняя 70 – 90 т.р./м2).  Почувствуйте, как говорят, разницу.

Что касается количества предложений, то реальное их количество определить очень сложно, поскольку, во-первых, даже основных площадок, на которых размещаются объявления о продаже недвижимости, а обзор делается именно на основе их анализа, несколько, а во-вторых, объявления нередко дублируются. И, тем не менее, это можно сделать, хотя и с некоторой погрешностью. В рассматриваемом выше сегменте количество реальных предложений может колебаться от 20 до 25 (ноябрь 2014: 28 до 33). Мне кажется, что это довольно-таки не много для части города, напомню ограниченного  улицами Челюскинцев – Московская – Восточная – Фурманова, пусть даже только для диапазона площадей  25 – 75 м2. Количество же предлагаемых к покупке торговых помещений, в ценовом сегменте ЦЕНТР,  во всех диапазонах площадей, с учётом той же погрешности, может составлять 150 – 160 единиц. (Ноябрь 2014: 192 – 205 предложений).

Короткий промежуточный вывод: падение стоимости, по сравнению с осенью 2014 г, в процентном отношении, здесь составило 30 до 45 %,  а количество предложений уменьшилось приблизительно на 30%.  Делайте выводы, уважаемые участники рынка..

Далее. В диапазоне площадей 75 – 150 м2, средняя цена предложения колеблется в диапазоне 70 – 160 т.р. за один квадратный метр. (Ноябрь 2014 г. 110 - 200 т.р.).

В диапазоне же площадей 150 - 300 м2, средняя цена предложения торговой недвижимости колеблется в диапазоне 65 – 120 т.р. (ноябрь 2014 г.: 110 - 200 т.р. за один квадратный метр.)

А вот в диапазоне площадей 300 – 700 м2, стоимость одного квадратного метра торговой недвижимости подверглась не столь значительным изменениям. Вероятно в силу определённой инертности. Так, если в ноябре 2014 г. стоимость одного квадратного метра колебалась от 90 до 170 т.р., то на сегодняшний день от 85 до 150.

И наконец в диапазоне 700 – 1500 м2, стоимость одного квадратного метра, выставленной на продажу торговой недвижимости колеблется от 50 до 150(!!!) т.р. По данным же на ноябрь 2014 г. диапазон цен: 70 - 120 т.р. за метр квадратный.  Притом, что количество предложений тут измеряется единицами.

Теперь рассмотрим ситуацию с ценами предложений в ПЕРВОМ ЦЕНОВОМ ПОЯСЕ.

Ещё раз повторю, что в выборках упоминаются цены встречающиеся не раз и не два.

И так, диапазон площадей 25 – 75 м2. Здесь цены колеблются от 105 до 170 т.р. за метр квадратный. Полгода назад этот диапазон был определён значениями 125 - 175 т.р.

В диапазоне площадей 75 – 150 м2, цены колеблются от 85 до 130 т.р. за м2. В ноябре 2014 г. эти цифры составляли 100 и 150 т.р. за один квадратный метр торговой недвижимости, соответственно.

В диапазоне площадей 150 – 300 м2, нижняя граница «нормальной» стоимости одного квадратного метра, составляет 80 т.р. за один квадратный метр, верхняя граница составляет лишь 110 т.р. за один квадратный метр, в то время как осенью прошлого года нижняя граница равнялась приблизительно 90 т.р. за один квадратный метр, а верхняя составляла аж 150(!) т.р. за один квадратный метр.

В диапазоне торговых площадей от 300 до 700 м2, имеем разброс цен  50 - 120 т.р. за м2. (Было 80 – 120)

И наконец в диапазоне площадей 700 – 1500 м2, ПЕРВОГО ЦЕНОВОГО ПОЯСА г. Екатеринбурга цены, по сравнению с осенью прошлого года практически остались без изменений и колеблются от 80 до 100 т.р. за один квадратный метр,  а количество предложений, с учётом уже указанных выше погрешностей, так же как и в ЦЕНТРЕ, измеряется единицами. 

 

ВТОРОЙ ЦЕНОВОЙ ПОЯС, диапазон площадей 25 – 75 м2. Средние цены по сравнению с осенью 2014 г. остались практически без изменений и колеблются в пределах 90 - 150 т.р. за метр квадратный. Количество же предложений сократилось приблизительно на 10 %.

Обращает на себя внимание диапазоны площадей 75 – 150 м2  ВТОРОГО ЦЕНОВОГО ПОЯСА.   Здесь диапазон разброса средних цен даже несколько увеличился по сравнению с ноябрём прошлого года (90 – 120 т.р. за один квадратный метр) и на сегодняшний день колеблется от  85 до 160(!) т.р. за один квадратный метр. Объясняется это (рост верхней границы) скорее всего  приходом на рынок объектов в новостройках.

А вот сегмент площадей 150 – 300 м2, сохранил, как и другие сегменты, тенденцию к снижению стоимости. Здесь диапазон средних цен укладывается в рамки: 60 - 80 т.р. за метр квадратный. В ноябре 2014 г. было 90 – 120 т.р.

В диапазоне площадей 300 – 700 м2 осенью прошлого года цены колебались от 65 до 95 т.р. за один квадратный метр торговой недвижимости, что не сильно отличается от сегодняшних границ: 70 - 90 т.р.

В диапазоне площадей 700 – 1500 м2, цены как ни странно подросли. А точнее будет сказать что увеличился диапазон стоимости предложений. Было 55 – 70 т.р., стало 90 - 110 т.р. за метр квадратный.

Теперь посмотрим что происходит в области аренды.

И так начали. Торговая недвижимость, формат предложения СДАМ, ценовой пояс ЦЕНТР, диапазон площадей 25 – 75 м2.

Здесь месячная стоимость аренды одного квадратного метра коммерческой недвижимости торгового назначения колеблется от 500 до 1550 р. (в ноябре 2014 было: 400 - 2500 р., при том что тогда верхние пределы пожеланий собственников взлетали аж до 4000(!!!) р.).

Торговая недвижимость, формат предложения СДАМ Здесь, хотя ориентировочное количество предложений и уменьшилось почти  на треть, цены при этом даже возросли, и колеблются на сегодняшний день в пределах 500 - 2500 р. за один метр в месяц, при 400 - 1500 р. в ноябре прошлого года. Да, причуды рынка недвижимости.

А, вот в диапазоне площадей 150 - 300 м2, всё осталось практически без изменений. Как было 500 - 2500 р., так практически на этом же уровне и осталось.

Почти то же самое можно сказать и о диапазоне площадей 300 - 700 м2. Здесь нижняя граница пожеланий собственников осталась без изменений и определена цифрой 500 р./м2 /месяц.  Верхняя же граница уменьшилась с 2500 р. до 2000 р.

И наконец самые большие, из рассматриваемых в данном обзоре, площади: 700 - 1500 м2. Здесь  так же всё без изменений 500 - 1500 р./м2/мес.

 

Далее ПЕРВЫЙ ЦЕНОВОЙ ПОЯС, торговая недвижимость, формат предложения СДАМ.

Диапазон площадей 25 – 75 м2. В этой категории на лицо явное изменение  и количества предложений (уменьшение приблизительно на 20 %), и ценовых пожеланий собственников: было 850 - 1600 р./м2/мес. стало  500 - 2500 р./м2/мес.

Диапазон площадей 75 – 150 м2. В этой категории изменения по стоимости не столь ощутимы: было 600 - 1600 р./м2/мес. стало  400 - 1500 р./м2/мес.

Диапазон площадей 150 – 300 м2. Здесь изменения так же малозаметны: было 500 - 2200 р./м2/мес. стало  400 - 2000 р./м2/мес.

Что касается диапазона площадей 300 – 700 м2, то и здесь всё тихо:  от 500 до 1000 р./м2/мес. сегодня при 500 - 1200 р. в ноябре прошлого года.

И наконец площади формата 700 - 1500 м2. Здесь налицо явная "лихорадка". При спокойных 400 - 750 р./м2/мес. в ноябре 2014 г. 500 - 1500(!) р./м2/мес. сегодня.

 

ВТОРОЙ ЦЕНОВОЙ ПОЯС.

Что происходит со стоимостью аренды в этих районах г. Екатеринбурга.

25 – 75 м2. В этой категории, также как в первом ценовом поясе, налицо явное изменение  и количества предложений (уменьшение приблизительно на те же 20 %), и ценовых пожеланий собственников: 500 - 1500 р./м2/мес. сегодняшних, против 800 - 2200 р./м2/мес., ноябрьских 2014 г.

Диапазон площадей 75 – 150 м2. В этой категории изменения выглядят следующим образом: было 500 - 1850 р./м2/мес. стало  400 - 1500 р./м2/мес.

Диапазон площадей 150 – 300 м2. Здесь изменения в ценах так же присутствуют: было 500 - 1400 р./м2/мес. стало  400 - 1100 р./м2/мес. Что же касается количества предложений, то их число уменьшилось здесь почти на 30 %.

Что касается диапазона площадей 300 – 700 м2, то здесь сползла вниз верхняя граница пожеланий собственников, при практически не изменившейся верхней. Было 550 - 1800 р./м2/мес. стало 500 - 1200 р.

И наконец площади формата 700 - 1500 м2. Здесь, в отличие от ПЕРВОГО ЦЕНОВОГО ПОЯСА, всё достаточно спокойно. Как было 700 - 1000 р./м2/мес. в ноябре 2014 г., так и осталось.

 

Подводя некую черту под обзором, можно сделать два важных вывода.

Первый касается общей ситуации с ценообразованием на рынке недвижимости Екатеринбурга. Так стоимость одного квадратного метра коммерческой недвижимости, при прочих равных, порой может розниться даже не на 20 - 30 %, что было бы объяснимо и уместно, а на 200 - 300 %, а порой и больше, при продаже, и чуть ли не ДЕСЯТКИ(!!!) раз при сдаче в аренду.

Второй вывод касается общей картины связанной с кризисным изменением стоимости: стоимость аренды меньше подверглась изменениям чем стоимость  продажи. Видимо продажные предложения были более перегреты.

Специалист по коммерческой недвижимости Шульга Владимир Алексеевич

тел. +7 (963) 033-39-93

Логотип

(343)-307-38-98

Наши офисы

Экспресс оценка квартиры

ВконтактеFacebook
(343) 307-38-98 (97)
ПН-ПТ: с 09:00 - 20:00
СБ: 11:00 - 17:00
ВС: 11:00 - 15:00