Инвестиционная привлекательность Екатеринбурга. Советы рациональному инвестору

Екатеринбург – четвёртый по величине город России, хотя сами екатеринбуржцы, и не только они, считают Екатеринбург третьей столицей, и возможно не без оснований. Последний факт, в свою очередь, накладывает отпечаток на все процессы развития города, как в аспекте положительных составляющих, так и отрицательных.  В качестве отрицательных составляющих, это, безусловно,  проблемы любого мегаполиса, ну и плюс к этому столичные амбиции не столичного города.  Плюсы, как ни парадоксально заключаются в том же.  Т.е. есть амбиции, есть потенциал. А потенциал у Екатеринбурга велик.  И оснований для таких утверждений достаточно. Одна из составляющих потенциала Екатеринбурга, это его расположение. По сути, город находится в центре России, на разделе европейской и азиатской её частей,  на пересечении основных магистралей и путей, что в свою очередь нашло отражение в том, что Екатеринбург  является крупнейшим логистическим центром, перевалочной базой для многих поставщиков и производителей продукции.

Возник же Екатеринбург как «железный город», в регионе богатом природными ресурсами. В результате и сам город, и регион, на сегодняшний день являются сосредоточением разнообразных промышленных предприятий, в число которых водят и машиностроительные комплексы тяжёлого машиностроения и комбинаты по производству металлов и сплавов, которые активно продаются, в том числе и за рубеж.

Вместе с тем Екатеринбург, является ареной проведения, значимых мероприятий. Это различного рода форумы и выставки, в том числе международные. Ну и наконец, Екатеринбург, как известно, включен в число городов, в которых будут проходить матчи ЧМ по футболу 2018.

Всё вышесказанное не может не находить отражение в интересе, который проявляют к городу инвесторы, как федерального так международного уровня.  В городе присутствуют и активно развиваются торговые,  деловые и развлекательные центры различного масштаба.  Активно ведётся жилищное строительство. Центр города, а так же и первый пояс, застраиваются в основном за счёт сноса, старых,  ветхих жилых строений, а так же не значимых организаций и предприятий. Очень энергично осваиваются пригодные под застройку близлежащие к городу  территории. 

На сегодняшний день в Екатеринбурге сформировался, скажем, так пул знаковых застройщиков - лидеров девелопмента, в портфеле которых могут находиться как единичные объекты, так и целые комплексы, знаковые и для города и для региона.

При этом список основных застройщиков можно определять по нескольким критериям. Основным является количество сданных в эксплуатацию квадратных метров.  Здесь лидерами по итогам 2014 г. являются:

- НП УС «Атомстройкомплекс» (136 т.м2),

- ЗАО «ЛСР.Недвижимость-Урал» (104 т.м2),

- ЗАО «РСГ-Академическое» (101 т.м2), ведущие застройку целыми микрорайонами.

Кроме этих трёх компаний к числу активных участников этого рынка, строящих много и добротно можно отнести так же ООО «АстраИнвестСтрой», «ЮИТ Уралстрой», ООО «Корпорация “Маяк”», ООО «ТПК Уралобувь», ГК «Стройтэк», НП «Уралэнергостройкомплекс», «Уралстройинвест» «Brusnika-ural». Следует отметить, что список, достойных внимания екатеринбургских застройщиков названными выше компаниями не ограничивается.  

Ещё одним параметром, по которому можно оценивать застройщика, является, скажем, так  рейтинговость, значимость реализуемого им проекта.

Так уже названное НП УС «Атомстройкомплекс», помимо количества может блеснуть и яркостью проекта, которым, безусловно, отличается комплекс апартаментов «Opera Tower» - очередная знаковая высотка (42 эт., 155 м) в центре Екатеринбурга с необычной архитектурой.

К числу безусловных лидеров в сегменте знаковых, ключевых строек Екатеринбурга, можно так же  отнести и амбициозный, в рамках не только Екатеринбурга, проект – «Екатеринбург – сити», реализуемый многопрофильным холдингом УГМК. Сегодня завершается строительство одной из башен комплекса, носящей название «Исеть», представляющей собой 52-х этажный комплекс апартаментов, введение которой в эксплуатацию намечено на 2015г. На очереди ещё три: «Урал», «Де-Генин» и «Татищев», строительство которых входит так же и в планы администрации Екатеринбурга, в рамках подготовки города к ЧМ по футболу 2018.

Ещё одним выдающимся, проектом холдинга УГМК является многофункциональный (жильё, бизнес, развлечения, ритейл) комплекс «Макаровский», (прежнее название «Мулен Руж»),  строительство которого намечено на месте снесённого Макушинского элеватора, близ Макаровского моста.

К числу принятых к реализации масштабных проектов, можно отнести ЖК «Первый Николаевский», реализуемый НП «Уралэнергостройкомплекс», который представляет собой четыре жилых башни различной этажности (от 14 до 64), реализуемый в формате «сталинского ампира».

Так же достаточно интересными, являются проекты, реализуемые холдингом «Форум-групп»: «Ольховский парк», ЖК «Мечта», ЖК «Солнечный».

Конечно, на рынке недвижимости Екатеринбурга не могли не сказаться, Макроэкономические и геополитические события. И хотя 2014 г. вряд ли можно назвать годом стагнации, тем не менее, градус тревожности у активных участников рынка недвижимости вырос. Хочу подчеркнуть, что данное утверждение скорее верно для сегмента коммерческой недвижимости, особенно в формате масштабных проектов. Насколько мне известно, чего-то значимого в 2014 г. именно в этом сегменте начато не было. В основном девелоперы старались и стараются закончить начатое, чтобы потом не пришлось замораживать объект. Максимум за что берутся это за реконструкцию. Цены за год, так же  практически не изменились – ожидаемая динамика роста, была компенсирована, предкризисными настроениями. Правда, конец года внёс-таки корректировки в складывающуюся картину. Сказалась ситуация на рынке валют. В результате количество предложений, особенно на «вторичке» сократилось, а цены выросли.   

Хотя по данным Администрации Екатеринбурга на ноябрь месяц: «Объемы ввода жилья по Екатеринбургу остаются на высоком уровне. За январь-ноябрь 2014 года ввод в эксплуатацию жилых домов за счет всех источников финансирования составил 779,5 тысячи квадратных метров, что в 1,7 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

По итогам года запланирован ввод не менее одного миллиона квадратных метров жилья.

Объемы ввода торговых, офисных, складских и прочих нежилых помещений в городе уже который год также превышают миллионную отметку. За январь-ноябрь 2014 года введено 798,4 тысячи квадратных метров нежилых помещений.

В январе-декабре 2014 года открыто восемь деловых центров (общей площадью 101,7 тысячи квадратных метров), в январе-сентябре 2014 года за счет нового строительства введено 60 объектов розничной торговли (торговая площадь - 74,4 тысячи квадратных метров), в том числе четверть очередь торгово-развлекательного центра «Гринвич» (торговая площадь - 48 тысяч квадратных метров), торговый центр «Краснолесье» (торговая площадь - 17,2 тысячи квадратных метров).» http://www.ekburg.ru/news/20/52729-aleksandr-yakob-podvedet-itogi-2014-goda/

Следует так же отметить, что, невзирая на повышенный уровень тревожности и явное ощущение, веяний кризиса, жизнь не остановилась. Жильё, и особенно жильё, строилось и строится, проекты реализуются, что обеспечивает рабочие места, а значит и доходность жителей города. Квартиры покупали и покупают. Покупали и покупают помещения нежилого назначения в строящихся домах. Это, как правило, 1-е, 2-е этажи во встроенно-пристроенных частях жилых комплексов, которые сегодня стали их неотъемлемой частью. Причём покупают как для целей собственного использования, так и для получения дохода, путём перепродажи или последующей сдачи в аренду. Если говорить о выгоде, которую может получить инвестор, покупающий квартиру или офис в строящемся доме на стадии начала строительства и его окончания то она (выгода) может колебаться от 15 до 25%, при сроке ожидания год – полтора. Т.е. мелкому инвестору, обладающему свободным капиталом в сумме от нескольких миллионов рублей до нескольких десятков миллионов, есть, смысл вкладываться в новостройки на этапе начала строительства. На сегодняшний день, по утверждению самих застройщиков, на стадии котлована продаётся от 50 до 70 процентов площадей.

(В качестве ремарки следует указать на то, что сами девелоперы ожидают в 2015 году ряд слияний и поглощений, а возможно и банкротств, а сам год называют годом борьбы за потребителя).

Ещё одним сегментом, к которому стоит присмотреться мелкому инвестору, является, на мой взгляд, складская недвижимость. Можно, скажем, на этапе строительства, купить у основного правообладателя, если такое возможно, часть площадей, а потом сдавать их в аренду. Но такой бизнес требует более взвешенного подхода и большего внимания.

Ещё одной возможной нишей для инвестиций, может стать нежилая недвижимость, в виде бывших организаций, предприятий и учреждений, недвижимость, доставшаяся нынешним её владельцам, скажем так «по наследству» ещё от СССР, и эксплуатируемая с уровнем рентабельности 30 – 50 %.  Т.е. эту недвижимость у нынешних владельцев нужно выкупить, определить назначение, привести в порядок и пустить в полноценную эксплуатацию. Это, безусловно, самый затратный и самый сложный механизм инвестиционной деятельности, требующий не только наличия свободных средств, но и некоторых иных вложений.

Возвращаясь к теме ЧМ по футболу 2018, можно говорить, что основная работа, которая будет заключаться в  реконструкции стадиона, строительстве автодорог и развязок, а так же в формировании городской инфраструктуры, пригодной для одномоментного приёма нескольких десятков тысяч человек, ложится на плечи администрации города и подрядчиков. Единственным сегментом, к которому можно присмотреться «мелкому инвестору» - это гостиничный рынок. Сегодня рынок Екатеринбурга, перенасыщен дорогими гостиницами и беден бюджетными, недостаток которых компенсируется форматом: «квартиры посуточно». Безусловно гостиницы будут востребованы на время проведения ЧМ, как будут востребованы и другие объекты «соцкультбыта», но надо понимать и то как они будут использоваться и каким образом приносить доход после чемпионата.

Ну и подытоживая свой обзор, ещё раз обращу внимание на то, что все те рекомендации, которые здесь присутствуют, адресованы скорее мелким инвесторам, крупные же игроки рынка, оперирующие суммами от нескольких сот миллионов рублей до нескольких миллиардов, или даже десятков миллиардов рублей, подходят к любому вложению денег  – идея, проект, реализация, - с проведения серьёзного маркетингового исследования.

Логотип

(343)-307-38-98

Наши офисы

Экспресс оценка квартиры

ВконтактеFacebook
(343) 307-38-98 (97)
ПН-ПТ: с 09:00 - 20:00
СБ: 11:00 - 17:00
ВС: 11:00 - 15:00